DOCUMENTACIÓN

NORMAS Y METODOS

Enfoques para la determinación del valor del bien Art. 28.- El Perito deberá conocer, manejar y aplicar, para efectos de cálculos, los enfoques y métodos de valuación siguientes: a) Enfoque de Mercado: Este enfoque busca determinar vía oferta, demanda o transacciones efectivas o en proceso debidamente legalizadas y/o formalizadas, el valor de mercado del Bien, realizando una comparación con bienes similares para hacer un contraste de entre las ofertas, demandas o transacciones efectivas y para ello es indispensable la existencia de datos y un mercado representativo de bienes comparables. (1) El referido enfoque establece que se identificarán cuando al menos tres bienes que presenten características y condiciones iguales o parecidas a la del bien valuado en la zona de ubicación del Bien o en una zona similar y se especificarán claramente las variables y/o factores de homologación que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones y maquinaria y equipo y descartar aquellos que se desvían como precios anormales o circunstancias especiales y, de los valores homogéneos, determinar un promedio que servirá de base para la asignación del valor. En caso de no haber información suficiente, o bienes comparables, el valor de mercado del Bien se determinará por medio del Enfoque del Costo. b) Enfoque del Costo: Este enfoque parte de costos índices para obtener el costo de reproducción o de reposición de un Bien. En el caso de un inmueble, el cálculo del valor del terreno, independiente de la construcción, se evaluará por el enfoque comparativo o de mercado o la técnica y criterio que el Perito estime conveniente, debidamente justificado. En el caso de inmuebles como las edificaciones, instalaciones u otras obras realizadas en el terreno, se deberá considerar el o los índices de construcción por medio de este enfoque efectuando los cálculos de mejoras a los inmuebles a partir de la aplicación de métodos de depreciación. (1) i. Método del Costo de Reposición Bruto: para bienes nuevos, el cual se determina considerando los costos y gastos necesarios de un Bien con las mismas características del Bien objeto de valuación; entre dichos costos se encuentran los siguientes: (1) 1. Para edificaciones, costos directos e indirectos de ejecución de la obra e impuestos municipales y estatales relacionados a su construcción; (1) 2. Para bienes muebles, se debe considerar disponibilidad en plaza, particularidades del Bien, facturas, cotizaciones, y pólizas de importación; y 3. Establecer si se han considerado o no los gastos financieros y de comercialización, de acuerdo al propósito y uso del informe de valuación; además, en las edificaciones no se debe incluir, las instalaciones fácilmente desmontables. (1) ii. Método del Costo de Reposición Depreciado: para bienes usados o que  hayan superado su periodo natural de comercialización, se determinará deduciendo del Costo de Reposición Bruto la depreciación física, económica y funcional, calculándose así: 1. Aplicando al Costo de Reposición Bruto, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación de Ross-Heidecke u otra similar o con mejores parámetros y criterios debidamente comprobados y preferiblemente aceptados por las Normas Internacionales de Valuación vigentes; 2. En bienes muebles el método de depreciación quedará a criterio del valuador de conformidad a las condiciones físicas que presente el Bien, lo cual deberá quedar debidamente justificado en el informe de valuación; y 3. Para edificaciones especiales se deberá justificar los métodos de depreciación física, económica y/o funcional que se utilicen. 

DEL REVISOR  DE LOS  INFORMES DE LOS AVALUOS.

Art. 40.- Las entidades deberán contar con un Revisor que verifique el cumplimiento del contenido mínimo del informe de valuación establecido en el artículo 33 de las presentes, Normas, sin poder modificar en ningún momento el valor de mercado reportado y los

valores obtenidos. En caso de haber observaciones, el revisor deberá dejarlas debidamente documentadas, a efectos de que el Perito encargado de su realización subsane las deficiencias o justifique lo observado, de acuerdo con lo establecido en las presentes Normas. (1)

Al existir diferencia de criterios, el Revisor podrá emitir sus observaciones y opiniones debidamente justificadas y documentadas pero será el Perito quién deberá, si aplica, cambiar algún aspecto previamente definido en el informe de valuación dejándolo debidamente justificado y documentado. (1)